楼市救市为何没现快速“V”字反弹？

为啥这轮救市，楼市没有类似2008年和2015年那么快的“V”字反弹呢？抛开周期因素，有两点原因。一是居民负债率达到极限，房价的“顶”就是居民负债能力的极限。2008年居民负债率是17.0%、2015年是31%，而2023年超过64%。二是货币政策比较审慎。2008年降准每次100个基点，还有四万亿；2015年有不低于4万亿的棚改货币化。2023年这轮救市，利率降低幅度、速度及存量贷下调周期，都不如前两者。

经济和政策如何影响楼市？

居民负债率是相对概念，经济大环境变好，负债会被稀释。比如一线城市20年前买房负债50万是大事，现在感觉没压力。政策和货币方向指向唯GDP增长论和唯CPI增长论。买房要顺周期，卖房要顺大势。

美元加息降息对楼市有何影响？

美元加息会产生息差套利，导致其他国家货币贬值，资金流向美国。美元降息则相反，资金会流入其他国家资产。美联储加息周期已结束，主流观点预判2025年美联储将降息低于3次。美元降息，中国财政和货币政策及楼市压力会减小，房企生存环境也会改善。

个人对楼市趋势的几点感受

货币政策变“宽”，目前货币投放以财政专项债为主。困局有了缺口，美元降息通道打开，中国腾挪空间更大。站在未来看当下，影响楼市因素的惯性仍会持续，但利好正慢慢出现。